특히 본사가 직접 사업장을 보유하고 진두지휘하는 것은 일반적인 개발사들과는 다른 모습이다. 부동산 개발회사들은 각각의 사업지마다 특수목적법인을 세워 시행사업을 추진하는 게 일반적이다. 이 때문에 전국 각지의 사업장마다 번호가 매겨진 시행사가 수두룩하다.

◆ 8개 사업장서 4331억원 이익, 이익률 15.2%

지난해 12월말 기준 DS네트웍스는 전국 8곳의 사업장에서 분양공사를 진행 중이다. 지난해 이 사업장에서 거둬들인 누적이익(순이익)은 4331억원이다. 누적분양수익 2조8489억원에서 누적분양원가 2조4157억원을 뺀 금액으로 분양이익율은 15.2%다. 전체 분양 예정액이 4조5915억원이고 현재의 분양이익률(15.2%)을 감안하면 최종 이익은 6979억원으로 예상된다.

DS네트웍스는 분양률도 대부분 우수하다. 공사진행율이 20%를 웃도는 사업장의 분양률이 대부분 100%를 채웠다. 다만 일부 사업장의 근린생활시설과 투자형숙박시설은 분양률이 0%로 나타났지만 이는 미분양이 아니라 분양 일정을 시작하지 않은 경우라고 DS네트웍스 관계자는 설명했다.

안양 평촌 푸르지오 센트럴파크의 투자형숙박시설과 가산동 451-1, 452-1에 짓는 가산어반워크 I, II 신축사업 근린생활시설의 분양률 0%가 이 경우다.

미분양은 지방 사업장인 대구 감삼동 주상복합개발사업이 유일하다. 아직 공사진행율이 1.85%로 낮긴 하지만 아파트와 오피스텔 분양률이 7.59%로 저조했다. 대구는 올해 분양한 사업자 8곳이 모두 미분양을 기록할 정도로 수요에 비해 공급이 넘쳐나는 지역이다. 

반면 지난해 가장 큰 수익을 남긴 사업장은 인천 송도 M1-1, M1-2BL 구역에 건설한 랜드마크시티 센트럴 더샵이다. 이 사업장은 아파트, 오피스텔, 상가, 근린생활시설을 100% 분양해 2235억원의 누적이익을 거둬들였다. 지난해 전체 누적이익의 3분의1에 해당한다.

사업장별 분양미수금의 규모도 크게 우려스러운 수준은 아니다. 대체로 공사진행율에 맞게 납입되는 상황이다. 

다만 일부 사업장 중 영종도 A8 구역의 운서 SK뷰 스카이시티의 경우 분양률 100%에 공사진행율이 95%에 달하지만 분양미수금이 1230억원을 기록했다. 누적분양수익 4025억원 중 30.5%에 해당하는 금액이다. 

연결기준으로는 인천 서구 가정동에 위치한 루원시티 SK리더스뷰도 근린생활시설의 경우 분양률 100%, 공사진행율 94.98%였으나 분양미수금이 577억원에 달했디. 분양누적수익(1235억원)의 46.7%를 차지한다. 

 

이처럼 공사 준공 이후에도 남아있는 미분양은 리스크 높은 악성 물량으로 분류한다. 국토교통부에서도 준공 후 미분양 물량을 별도로 집계할 정도다. 

DS네트웍스 관계자는 "분양을 받으면 보통 입주를 앞두고 전체 분양대금의 40%를 잔금으로 내는 구조"며 "분양미수금이 많은 것은 잔금이 들어오지 않아 나타나는 일시적인 현상으로 미분양과는 관계가 없다"고 말했다. 이어 그는 "현재는 분양대금이 모두 입금되고 정산이 끝난 상태"라고 말했다.

◆공격적인 토지 매입…부채비율 257→447%

DS네트웍스는 기존 개발업의 지속성을 확보하기 위해 부지 매입에도 적극적이다. 특히 시장에 유동성이 대거 공급됐던 2020년부터 부지 매입을 늘리기 시작했다. 

지난해 12월말 기준 DS네트웍스의 재고자산 항목을 살펴보면 건설용지는 취득원가 기준 1조5180억원에 달했다. 이는 2020년 9971억원 대비 52% 늘어난 규모다.

지난해 신규 편입한 건설용지만 ▲송도A9 ▲서울 동소문동 ▲의정부1차 ▲목포유달경기장 ▲인천 북항 등 5곳이다. 이 용지들은 평가액만 8059억원이다. 가장 평가액이 많은 부지는 송도 럭스 오션 SK뷰가 들어설 A9 구역으로 5813억원이다.

이밖에 올해 ▲파주 운정3지구 부지 ▲제주 화북상업지역 부지 ▲평택 브레인시티 주상복합 부지 ▲화성 병점지구 주상복합 부지 ▲부산 북항 B3-1, 2BL 부지 등도 추가했다. 이중에서도 파주 운정3지구는 주상복합 사업을 벌이는 곳으로 GTX 역세권 호재가 기대되는 곳이다. 입찰 당시 알려진 공급예정가격은 2511억원이었다. 제주 화북상업지역 주상복합용지도 수차례 매각 입찰이 무산되면서 난항을 겪다가 지난해 12월 2669억원에 낙찰받은 것으로 전해졌다.

공격적인 부지 매수가 이어지면서 DS네트웍스의 장‧단기 차입금도 증가 추세다. 차입금은 대부분 건설용지 매입과 개발사업 추진을 위한 선급금에 투입했다. 지난해 DS네트웍스의 단기차입금은 3657억원, 장기차입금은 1조4832억원으로 집계됐다. 2020년 단기차입금 1160억원, 장기차입금 9478억원과는 차이가 크다. 단기차입금은 1년 사이 3배가량 늘었으며 장기차입금은 56% 증가했다.

차입금의 증가로 부채비율도 전년 대비 늘었다. 2020년 DS네트웍스의 부채총계는 1조2946억원이었지만 이듬해 2021년에는 2조2205억원까지 증가했다. 부채비율은 같은기간 257%에서 447%로 늘었다.

DS네트웍스 관계자는 "과거부터 연속성 차원에서 투자를 하다보니 지난해 차입금이 일부 늘어난 것은 사실"아라며 "사업성이 높은 핵심 지역 위주로 부지를 매입했으며, 파주운정의 경우 사전청약이 모두 이뤄질 정도로 성과를 내고 있다"고 말했다.