[딜사이트 장동윤 기자] 케이탑자기관리부동산투자회사(케이탑리츠)가 서울 방이역 인근 오피스 빌딩을 매입한다. 건물 규모는 작지만, 임대차 조건이 우수하고 자산가치의 상승 여지가 크다는 평이다.
21일 부동산업계에 따르면 케이탑리츠는 오는 22일 시스웍이 보유한 '신성빌딩'을 매입하는 매매계약을 체결할 예정이다. 8월에는 잔금을 치뤄 거래를 종결한다는 구상이다.
신성빌딩 토지 및 건물의 매매가는 160억원이다. 케이탑리츠는 신성빌딩 임대보증금 10억원에 자기자본(10억~20억원), 차입금(130억~140억원)을 더해 매입비용을 충당할 예정이다. 현재 국내 금융기관과 대출규모 및 조건을 논의 중인 것으로 알려져 있다. 구체적인 차입조건을 확정한 뒤 자기자본 투자 비중을 결정한다는 계획이다.
담보인정비율(LTV)을 낮은 수준(51.8%)으로 유지하고 있는 케이탑리츠는 차입 여력이 충분하다는 평가다. 현재 케이탑리츠가 편입한 8개 부동산의 공정가치 평가금액은 2329억원, 차입규모는 1207억원이다. 신성빌딩 매입을 위해 140억원을 추가 대출받아도 케이탑리츠의 LTV는 58%에 불과하다.
신성빌딩은 서울시 송파구 방이동 192 외 2필지에 들어선 오피스빌딩이다. 서울 지하철 5호선이 지나는 방이역과 9호선이 지나는 한성백제역을 도보로 이용할 수 있어 입지조건이 우수하다는 평가다. 건물은 대지면적 806.8㎡(244.48평) 부지에 연면적 2763.87㎡(837.54평), 지하 1층~지상 5층 규모로 지어졌다. 현재 시스웍 바이오사업부가 건물을 사용하고 있다.
신성빌딩은 클린룸 제어시스템 전문기업 시스웍이 보유하고 있던 자산이다. 시스웍은 신성빌딩을 코리아신탁에 담보신탁한 뒤 전환사채 및 신주인수권부사채를 발행, 상상인플러스 저축은행으로부터 399억원을 조달했다. 사채 원리금 상환이 어려워지자 담보자산을 공매로 내놓은 것이다.
시스웍은 신성빌딩을 케이탑리츠에 매각한 뒤 건물 전체를 재임차해 사용한다는 구상이다. 임대차계약은 트리플넷(Triple-Net Lease) 방식으로 시스웍이 임대료, 세금, 유지관리비를 모두 부담한다. 계약 기간은 3년이다.
케이탑리츠는 건물을 3년간 운영하다가 시스웍에 재매각할 예정이다. 리츠는 임대차계약이 종료되는 2025년 풋옵션(Put-Option)을 행사할 수 있다. 풋옵션은 자산의 공정가치를 재평가하고 부동산을 시스웍에 재매각 할 수 있는 권리다.
신성빌딩의 자산가치도 상승도 기대된다. 신성빌딩의 직전 거래가격은 198억원, 최초 공매가격은 213억원으로 케이탑리츠의 매입가보다 높은 수준이다. 3년 뒤 건물의 가치도 40억~50억원 이상 상승할 여지가 충분하다.
케이탑리츠 관계자는 "주주의 투자 수익률을 훼손하지 않기 위해 자산가치 상승 여력이 충분한 부동산을 매입한다"며 "8%대의 액면배당률을 유지할 수 있도록 노력하겠다"고 말했다.
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