[딜사이트 권녕찬 기자] 오는 10월 분양을 앞둔 용산유엔사 부지 개발 사업과 관련해 대주단의 투자금 회수(엑시트)가 가능한 분양률이 26%인 것으로 나타났다. 이는 통상적인 분양사업에서의 엑시트 비율보다 매우 낮은 수준이어서 주목된다.
21일 관련업계에 따르면 이 사업을 추진하는 용산일레븐(일레븐건설 100% 자회사)은 오는 10월쯤 오피스텔 분양에 나선다. 용산유엔사 부지 개발은 서울 용산구 이태원동 22-34번지 일원 대지면적 4만4935㎡(1만3593평)에 지하 7층~지상 20층 10개동 규모의 공동주택(420세대), 오피스텔(726실) 및 숙박시설, 판매시설 등을 짓는 프로젝트다. 시공은 현대건설이 맡았다.
앞서 용산일레븐은 지난 6월 1조3000억원 규모의 본PF를 조성했다. 당시 PF금융주관사에는 메리츠증권과 미래에셋증권, KB국민은행이 공동으로 참여했고 대주단에는 미래에셋증권과 국민은행을 포함해 삼성화재, MG새마을금고중앙회, 교보생명, 신한은행, 수협은행, 신협중앙회, 하나은행 등이 참여한 것으로 파악된다. PF만기는 4년, 이자율은 연 6.5%다.
오피스텔(더 파크사이드 스위트) 분양이 임박한 가운데 대주단은 엑시트 가능한 공동주택 분양률을 26%로 잡은 것으로 파악된다. 이는 오피스텔이 50% 분양될 경우 설정한 엑시트 시나리오다.
즉 분양을 앞둔 오피스텔이 절반가량 판매에 성공할 경우 공동주택 분양률이 26%만 돼도 대주단은 1조3000억원 규모의 투자금을 전액 회수 가능한 구조인 것이다.
이는 통상적인 공동주택 선순위 대주단의 엑시트 분양률이 60% 안팎인 점을 감안하면 매우 낮은 수준이다. 대주 입장에선 매우 안정적인 투자 여건을 갖춘 셈이다. 만약 공동주택 분양률이 52%까지 상승하면 시공사도 공사비를 전액 회수할 수 있는 것으로 분석된다.
다만 오피스텔의 분양률이 0%로 전혀 판매가 안될 경우 대주단이 엑시트 가능한 공동주택 분양률은 70%로 급상승한다. 오는 10월 분양하는 오피스텔의 성적표가 주목받는 이유다. 공동주택 분양은 오는 2025년 12월 예정이다.
대주단은 투자금 회수를 위한 곳곳의 안전장치도 마련해놓은 상태다. 대한토지신탁이 관리형토지신탁으로 사업을 추진하는 가운데 1순위 우선수익권은 대주단에 있다. 사업이 최악의 상황에 직면해 토지·건물 등을 처분했을 때 대주단이 1순위로 엑시트할 수 있는 구조다.
또 현대건설이 책임준공 및 미이행시 채무인수 확약을, 모회사인 일레븐건설은 연대보증을 함께 제공했다. 여기에 PF 1년치 이자를 프로젝트계좌에 예치하도록 설정했다. 분양이 잘 안되더라도 대주단은 일정 기간 이자를 받을 수 있는 구조를 짠 것이다.
개발업계 관계자는 "통상 개발사업에서 대주단의 채권보전 장치는 촘촘하게 짜여지지만 특히 이 개발사업의 대주단은 잃을 게 거의 없다"며 "현대건설의 100% 분양불 공사라 PF 규모도 적고 개발업체들도 선호하는 프로젝트 구조"라고 말했다.
상품 가격에 대해선 고분양가 지적이 꾸준하다. 오피스텔의 경우 타입별로 34억~76억원 수준이며 공동주택 분양가는 81억~116억원이다.
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