쿠팡 물류센터 투자가 탐나는 개미들에게
물류리츠 출시로 기관투자 전용에서 개인도 투자 가능 'ESR켄달스퀘어리츠'
이 기사는 2021년 04월 01일 08시 15분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.
쿠팡 저온물류센터(자료=쿠팡 홈페이지 안내영상 캡처)


[팍스넷뉴스 공도윤 기자] 쿠팡의 미국 주식시장 상장에 국내가 한참 떠들썩했다. 쿠팡을 아마존과 견주며 밸류에이션을 따지는 사이, 마켓컬리도 미국 주식시장에 진출하겠다고 선언했다. 개인 투자자들이 쿠팡의 주식을 매수하는 사이 일찌감치 기관들은 물류센터를 선점했다.


코로나19 유행으로 이커머스 시장이 급격히 성장하며 물류센터의 몸값이 오르기 시작했다. 이를 감지한 기관들은 한발 앞서 물류센터에 투자하기 시작했다. 베스타스자산운용이 유럽 물류센터 인수를 위해 3000억원 규모의 블라인드 펀드를 만들었고, 신한금융그룹은 이지스자산운용과 컨소시엄을 구성해 미국 뉴멕시코주에 건설 중인 아마존 물류센터를 매입했다.


리츠들도 합류했다. 이지스로지스틱스리츠는 여주물류센터 편입을 위해 변경인가를 취득. 롯데리츠는 추가 편입 자산에 롯데글로벌로지스가 보유한 김포 물류센터를 포함시켰다. NH올원리츠는 이천 도지물류센터를 새 자산으로 편입했다.



관련 사모투자신탁과 부동산펀드 출시도 이어졌다. 국제자산운용은 경북 칠곡에 위치한 쿠팡 저온풀필먼트에 투자하는 '국제 저온풀필먼트 전문투자형사모투자신탁'을 내놓았다. 앞서 한국투자증권, 이지스자산운용, 미래에셋자산운용, 키운투자자산운용은 일반투자자를 대상으로 미국·유럽 등에 위치한 물류센터에 투자하는 부동산 공모펀드(폐쇄형)를 출시했다.


이처럼 기관이 물류센터를 탐내는 것은 과거 '물류창고'로 여겨지던 물류센터의 위상이 바뀌었기 때문이다. 2020년 코로나19 유행 후 이커머스 회사들이 급속히 성장하며 자체 물류센터와 임대 물류센터를 활용해 풀필먼트 서비스(고객 주문에 맞춰 물류센터에서 제품을 배송하고 필요에 따라 교환·환불까지 가능)를 제공하는 3자 물류회사(3PL)가 출연했다. 아마존, 쿠팡 등 이커머스 산업 성장 속에 물류센터의 대형화, 수요 증가, 안정적인 임대수익 창출 등으로 기존 오피스·호텔 등으로 흐르던 기관의 투자자금이 물류센터로 몰렸다. 전문가들은 코로나19 종식 이후에도 온라인 채널 중심의 소비 패턴이 그대로 유지되며 물류센터의 가치가 이어질 것이라고 전망하고 있다.


국내 물류리츠도 쿠팡, 마켓컬리 등 이커머스사의 풀필먼트 서비스에 주목하고 있다. 삼성증권 이경자 연구원은 "쿠팡의 풀필먼트 서비스 확대로 국내 물류시장의 지각변동이 시작됐다"며 "쿠팡은 아마존처럼 3PL에 로켓배송을 개방해 물류 위탁 배송서비스로 물류 시장에 본격 진출할 것으로 보인다"고 분석했다. 지난해 쿠팡은 로지스틱스 서비스가 택배사업 자격을 재취득하며 본격적인 풀필먼트 서비스에 나섰다.


'물류리츠' 등장으로 기관투자전용 시장에 개인투자자도 합류할 문이 열렸다는 점도 긍정적이다. 지난해 12월 ESR켄달스퀘어리츠가 물류리츠로 국내 최초로 코스피시장에 상장했다. 일반적으로 부동산 공모펀드는 대부분 3~7년간 돈이 묶이는 폐쇄형 펀드이고 투자규모가 커 개인투자자가 접근하기 어려운 부분이 있다. 반면 리츠는 원하는 시점에 언제든지 주식시장에서 매매가 가능하고 주가 상승에 따른 수익 외에 배당 수익을 얻을 수 있다. 현재 국내 상장 리츠들의 예상 배당 수익률은 연 4~7% 수준으로 분석된다. 



국내 유일 물류리츠인 ESR켄달스퀘어리츠는 홍콩ESR 그룹 산하 물류부동산 기업인 ESR켄달스퀘어가 운용하고 있다. 주요 주주는 워버그핀커스(Warburg Pincus), APG, ㈜SK 등이며, 지난해 12월 기준 자산 규모는 약 1조2000억원이다.


ESR켄달스퀘어리츠는 국내 부천, 고양, 용인, 이천, 평택, 안성, 김해 등 물류센터 11곳을 자산으로 보유하고 있다. 주요 임차인은 쿠팡을 비롯해 마켓컬리, 필라, GS리테일, CJ, 동원 등 다양하다. 쿠팡의 경우 30여개 도시에서 170개 물류센터를 사용하고 있는데 이 중 30%가 ESR 켄달스퀘어가 운용하는 물류센터다. 참고로 ESR켄달스퀘어리츠 배당수익률 4.6% 배당주기 반기마다 배당이 주어진다.


다만 부채 부담이 높아지거나 금리가 상승하면 수익성이 악화될 수 있다.  배상영 대신증권 연구원은 "물류 부동산 개발로 인해 물류 리츠 부채도 소폭 증가는 증가하는 추세로 금리 상승기에 단기 이자 부담이 커질 수 있다"며 "부채 상승과 금리 상승이 맞물릴 경우, 수익성 악화로 이어질 수 있고 이 경우 배당 성장률 감소 우려가 있다"고 설명했다.


아직은 ESR켄달스퀘어리츠가 유일한 물류리츠로 선택권이 제한적이지만 기존 리츠사들도 물류센터 편입을 확대하고 있어 선택권은 늘어날 전망이다. 대신증권의 분석에 따르면 2021년 1월 기준 글로벌 산업(물류) 리츠는 미국 13개, 일본 9개, 싱가포르 9개가 상장돼 있다.

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