부동산 경기 부진이 1년 넘게 이어지면서 증권사‧캐피탈사‧저축은행을 중심으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부담이 올해 본격화할 전망이다. 여기에 금융당국이 부동산 PF 관련 충당금을 충실히 쌓으라고 압박하면서 최근 수년 사이 부동산PF 대출자산을 빠르게 불린 캐피탈사의 부담은 더욱 커지는 상황이다. 이에 딜사이트는 자본적정성‧여신건전성 등 지표를 통해 각 캐피탈사의 리스크관리 현황을 살펴본다.

[딜사이트 차화영 기자] 엠캐피탈(M캐피탈)은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 부실채권을 적극 매각한 덕분에 다른 캐피탈사와 달리 자산건전성 지표가 개선됐다. 하지만 보유한 부동산PF 사업장의 부실 위험도가 높고 변제 순위도 낮아 리스크관리 부담은 지속될 것으로 예상된다.

8일 금융감독원 금융통계정보시스템에 따르면 지난해 9월 말 기준 엠캐피탈의 1개월 이상 연체율과 고정이하여신비율은 2022년 말과 비교해 소폭 개선됐다. 전체 영업자산에서 부동산금융이 차지하는 비중이 15% 이상인 캐피탈사(오케이캐피탈, 메리츠캐피탈, DB캐피탈 등) 대부분의 건전성 지표가 악화했는데 정반대의 흐름을 보인 것이다.

◆ 부실채권 상각, 선별적 여신 취급→건전성 지표 개선

엠캐피탈의 1개월 이상 연체율은 2021년 말 2.61%에서 2022년 말 1.91%, 2023년 9월 말 1.68%로 떨어졌다. 고정이하여신비율도 2021년 말 2.56%, 2022년 말 1.93%, 2023년 9월 말 1.76%로 계속 낮아졌다.

고정이하여신 대비 대손충당금 적립비율도 오히려 높아졌다. 대손충당금 규모가 늘어난 것도 있지만 고정이하여신 규모가 감소한 영향이 더 크게 작용한 것으로 보인다. 대손충당금 적립비율은 2022년 말에는 97.66%로 100%를 밑돌았지만 2023년 9월 말 139.7%로 40%포인트(p) 넘게 상승했다. 대손충당금 실적립액은 같은 기간 550억원에서 605억원으로 증가했다. 

자산건전성 지표 개선은 엠캐피탈이 부실채권 상각, 우량 차주 위주의 선별적 여신 취급 등 방식으로 건전성 관리에 노력을 기울였기 때문으로 분석된다. 엠캐피탈은 지난해 3월 장기 거액 부실여신인 휴랜드산업개발 사업장(343억원)을 매각하고 다른 부실채권도 적극 회수했다.

금융당국의 부양책 및 채무재조정으로 부실이 이연된 점도 엠캐피탈 자산건전성 지표에 영향을 줬다. 지난해 9월 말 기준 엠캐피탈이 보유한 PF 사업장 가운데 고정이하로 분류되는 사업장으로는 나주시 지식산업센터 개발사업(50억원), 서울시 화곡동 주상복합 개발사업(50억원) 등이다.

엠캐피탈은 2020년 말 새마을금고중앙회가 출자한 스마트리더스홀딩스를 새 최대주주로 맞이한 뒤 기업금융과 투자금융 중심으로 영업 기반을 확대하면서 현재 부동산PF 부실 영향권에 들게 됐다. 엠캐피탈은 이전에 중소형기업 대상으로 설비금융을 주력했으나 수요가 위축되면서 기업금융 및 투자금융을 확대했다.

2020년 말 4257억원이던 기업금융 자산은 2023년 9월 말 7836억원으로 두 배 가까이 불었다. 투자금융 자산은 2020년 말 3328억원에서 2023년 9월 말 1조2537억원으로 증가했다. 기업금융 자산은 부동산PF, 운전자금 대출, ABL(자산유동화대출) 등으로 구성된다.

부동산PF, 브릿지론, 부동산담보대출을 모두 포함한 부동산금융 자산은 지난해 9월 말 기준 6917억원으로 전체 영업자산에서 18.5% 비중을 차지한다. 브릿지론이 1311억원, 본PF가 4648억원, 일반담보대출 분류 브릿지론이 958억원 등이다.

부동산PF는 진행 순서에 따라 브릿지론과 본PF가 있다. 부동산 개발 사업장들은 공사 착공 전 토지매입 등 단계에서 자금이 부족하면 2금융권에서 브릿지론을 통해 고금리로 돈을 빌린다. 이후 인·허가를 받고 시공사를 선정하면 1금융권에서 토지담보대출로 본PF를 실행한 뒤 브릿지론 자금을 갚는다.

◆ 브릿지론 가운데 만기 연장 사업장 많아…신용등급전망 하향

엠캐피탈은 현재 자산건전성 지표가 양호한 수준을 보이고 있지만 부동산PF 내용을 따져볼 때 앞으로 건전성 지표의 변동성이 크게 확대될 수도 있다는 관측도 나온다. 엠캐피탈이 보유한 브릿지론은 만기가 여러 번 연장된 사업장이 많고 본PF의 경우 분양성과가 낮을 수 있다는 이유다.

한국신용평가는 지난해 말 보고서를 통해 "부동산금융의 경우 신탁사 및 우량 시공사의 책임준공이 보장된 사업에 참여하면서 준공리스크는 일부 통제되고 있으나 대부분 오피스텔, 지식산업단지, 생활형숙박시선 등 비주거용도의 중·후순위 채권으로 구성돼 분양리스크가 여전히 존재한다"고 분석했다.

이어 "부동산금융 중 브릿지론은 사업성의 개선가능성이 제한적인 가운데 수차례 만기가 연장되는 사업장이 상당부분 존재해 개별 현장의 회수 가능성에 대한 모니터링이 필요하다"고 강조했다.

특히 요주의로 분류된 부동산PF 대출 가운데 거액여신 비중이 높은 점도 건전성 관리 부담을 키우는 요인으로 꼽힌다. 한국기업평가에 따르면 엠캐피탈의 요주의 부동산PF 대출은 1286억원으로, 서울 청담동 주상복합 개발사업(중순위 브릿지론, 410억원), 부산 동구 주상복합 개발사업(선순위 본PF 259억원) 등 대규모 여신이 52.5% 비중을 차지한다.

엠캐피탈은 수익성도 조달비용 증가, 대손비용 증가 등 이유로 추가로 나빠질 가능성이 있는 것으로 파악된다. 지난해 1~3분기 순이익은 418억원으로 1년 전보다 15.7% 감소했다.

한국기업평가는 이런 이유로 지난해 말 엠캐피탈의 무보증사채 등급전망을 'A-, 긍정적'에서 'A-, 안정적'으로 하향 조정하기도 했다. 등급전망 변경 이유로는 부동산PF 부실에 따른 건전성 저하 가능성 존재, 수익성 하방 압력 증가, 기업금융 및 투자금융 확대에 따른 자산포트폴리오 리스크 증가 등이다.

차화영 기자 ckck@dealsite.co.kr

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