2021
KB부동산신탁, 신탁계정대 비중 지속 감소
④86%서 78%로 완화…위험도 높은 자산 축소
이 기사는 2021년 09월 03일 15시 57분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.
부동산신탁사는 다양한 주택을 개발하고 공급하는 과정에서 관리자 혹은 개발의 주체로 참여한다. 참여 사업이 워낙 많다보니 국내 주택개발 정보는 신탁사에 대부분 몰려있다는 평을 들을 정도다. 이런 상황에서 부동산신탁사의 자산건전성은 국내 부동산 시장의 부실여부를 미리 판단할 수 있는 지표로 볼 수 있다. 팍스넷뉴스는 국내 14개 부동산신탁사의 자산건전성을 살펴보고 리스크 수준이 어느 정도인지 분석해봤다.


[팍스넷뉴스 김진후 기자] 하나자산신탁과 함께 업계에서 책임준공형 관리신탁의 비중이 높은 KB부동산신탁의 자산건전성이 적정 수준인 것으로 나타났다. 2019년 회수의문 자산이 소폭 상승하며 신탁계정대를 늘린 후유증이 고스란히 반영됐지만 이내 정상범위 이내로 회복했고 가장 위험하다고 볼 수 있는 추정손실 자산은 1% 내외로 관리하고 있다. 이 배경에는 꾸준한 분양실적관리와 수익구조 유지가 자리한다는 분석이다.


◆ 신탁계정대 비중 80%서 완화 추세


1996년 설립돼 신탁사 중 가장 긴 업력을 갖고 있는 KB부동산신탁은 여느 금융그룹 소속 신탁사와 마찬가지로 신탁계정대·미수금·미수수익 등에 자산이 집중돼 있다. 이들 자산의 총합은 지난 5년 동안 7배 가깝게 늘어났다. 2017년까지 급성장한 후 엇비슷한 규모를 유지하고 있다. 2016년 KB부동산신탁의 자산총합은 181억원에 불과했지만 ▲2017년 502억원 ▲2018년 1279억원 ▲2019년 1117억원 ▲2020년 1160억원 ▲2021년 1분기 1289억원으로 최고치를 찍었다.



자산 규모 증가의 1등 공신은 단연 신탁계정대다. 이 계정은 50%~87%를 넘나들며 전체 자산 중 최대 비중을 차지했다. 그 뒤를 미수수익과 미수금이 잇는 구조다. 신탁계정대는 신탁사가 개발사업을 진행하는 과정에서 사업비 조달을 위해 시행사·조합에 대여해주는 금액을 구분한 계정이다.


해를 거듭하며 신탁계정대는 양과 비중 모두 비약적으로 증가했다. 여타 신탁사들이 최근 전체 자산건전성 대상 자산 중 신탁계정대 비율을 50% 가까이로 줄이는 가운데 KB부동산신탁은 올해도 여전히 자산 비중 80%에 육박하는 신탁계정대를 보유하고 있다. 각 연도별 신탁계정대 자산 규모(전체 자산대비 비중)는 ▲2016년 94억원(51.73%) ▲2017년 378억원(76.89%) ▲2018년 1094억원(86.44%) ▲2019년 929억원(84.26%) ▲2020년 906억원(79.42%) ▲2021년 1분기 1002억원(78.88%)이다.


◆ 2017년 요주의·2018년 고정 자산 급증…2020년 고위험 자산 비중↓


신탁계정대 자산 규모가 늘어나는 과정에서 자산의 성격 및 위험도도 달라졌다. 금융감독원은 채권의 회수 가능성에 따라 자산을 '정상-요주의-고정-회수의무-추정손실'의 다섯 단계로 분류하고 있다. 정상에서 추정손실로 향할수록 위험도는 증가한다. KB부동산신탁의 신탁계정대 계정은 정상~고정 자산 비중이 90% 내외를 기록 중이다. 비교적 채권회수 관련 위험이 비교적 양호한 것으로 평가할 수 있다.


고정 이상 자산의 구성도 다소간 변동이 발생했다. 2016년까지는 고정 비율이 가장 높았지만 2017년 들어 요주의 비중이 급격히 높아졌다. 2016년 요주의는 6400만원에 불과했지만 이듬해 315억원으로 전년 대비 약 500배 가까이 증가했다. 이 계정은 2018년 774억원, 2019년 514억원을 기록하며 약 3년간 같은 흐름을 이어갔다. 다만 2020년부터는 10억원 이하로 떨어진 금액을 보여주고 있다.



같은 기간 고정 자산은 ▲2016년 84억원 ▲2017년 62억원으로 양호한 성적을 보이다가 ▲2018년 207억원 ▲2019년 192억원 ▲2020년 794억원 ▲2021년 1분기 791억원으로 크게 증가했다.


통상적으로 고정 자산은 요주의 자산 대비 회수 가능성이 낮다고 평가한다. 다만 이 경우 부동산신탁업이 다른 금융업권 대비 엄격한 자산건전성 기준을 적용한다는 것을 감안해야 한다는 지적이 나온다. 


특히 차입형 개발신탁사업장은 실제 분양률이 사업심의 당시 산정한 예정 분양률보다 미달하는 값을 재분류해 요주의, 고정 자산으로 지정하고 있다. 가령 분양 후 6개월 미만의 시간이 지나고도 분양률이 40% 미만이면 요주의, 20% 미만이면 고정으로 분류하는 식이다.


위험성이 높은 것으로 평가하는 회수의문~추정손실 자산은 2018년과 2019년 중 정점을 찍은 후 차츰 줄어드는 양상이다. 가장 위험성 높은 추정손실의 경우 2016년 약 2억원을 기록했지만 이후 매해 1억원 이하를 유지하고 있다. 비중으로 치면 1% 미만이다.


회수의문 자산은 2017년까지 발생하지 않다가 2018년 112억원, 2019년 126억원으로 부쩍 증가했다. 전체 신탁계정대 중 각각 10~13% 수준이다. 2020년 들어선 다시 급감하며 50억원 미만, 전체 5% 수준을 유지하고 있다.


KB부동산신탁 관계자는 "분양률에 따라 채권의 회수 가능성을 가늠할 수 있는데 미세한 차이라도 기준에 미달하면 자산분류 등급이 오르내린다"며 "반대로 회수의문 사업장이 고정 자산 사업장으로 편입됐다면 사업성이 개선됐거나 회수의문 판정 요인이 해소된 상태로 볼 수 있다"고 설명했다.

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