2021
무궁화신탁, 자산건전성 양호…신탁계정대 손실 '0'
⑰6년째 회수의문·추정손실 없어…차입형 중 상당수 정비사업 포함
이 기사는 2021년 09월 14일 11시 43분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.
부동산신탁사는 다양한 주택을 개발하고 공급하는 과정에서 관리자 혹은 개발의 주체로 참여한다. 참여 사업이 워낙 많다보니 국내 주택개발 정보는 신탁사에 대부분 몰려있다는 평을 들을 정도다. 이런 상황에서 부동산신탁사의 자산건전성은 국내 부동산 시장의 부실여부를 미리 판단할 수 있는 지표로 볼 수 있다. 팍스넷뉴스는 국내 14개 부동산신탁사의 자산건전성을 살펴보고 리스크 수준이 어느 정도인지 분석해봤다.


[팍스넷뉴스 김호연 기자] 무궁화신탁의 신탁계정대가 불어나면서 자산건전성 분류 대상 자산도 증가하고 있지만 리스크 관리는 상대적으로 양호한 것으로 나타났다. 회수의문, 추정손실 등 부실 자산을 6년째 일정한 비율 이내로 유지하고 있기 때문이다.


이 기간 동안 신탁계정대의 회수의문, 추정손실 비중을 0%로 유지하고 있다는 점도 인상적이다. 사업성이 우수한 사업을 수주하면서 리스크를 낮췄고 신탁계정대 중 상대적으로 안정적인 정비사업의 비중이 높다는 게 무궁화신탁의 설명이다.


다만 국내에서 진행 중인 정비사업 대부분이 아직 분양 단계에 도달하지 못했다는 점을 감안하면 여전히 리스크가 잠재돼 있다는 평이 나온다. 




◆1분기 신탁계정대 788억원…차입형토지신탁 증가세 계속


무궁화신탁의 자산건전성 분류 자산은 2016년 65억원에서 올해 1분기 923억원으로 1323.7% 늘어나면서 리스크가 증가한 것처럼 보인다. 여기에 대다수 신탁사들의 신탁계정대가 2019년을 기점으로 감소한 것과 달리 무궁화신탁은 오히려 꾸준한 증가세를 보이고 있다는 점도 불안요소로 지목된다. 


신탁계정대의 증가는 차입형토지신탁 사업 확대가 가장 큰 이유다. 올해 1분기 신탁계정대는 788억원이다. 전체 자산(금융감독원의 자산건전성 분류 대상) 중 85.39%를 차지했다. 차입형토지신탁을 본격 수주하기 시작한 2017년(143억원) 대비 450.79% 증가했다. 같은 기간 전체 자산 중 신탁계정대의 비율도 61.81%에서 85.39%로 늘었다.


신탁계정대는 신탁사가 시행사를 대신해 차입형토지신탁 사업을 추진하는 과정에서 자금을 조달하기 위해 만든 계정이다. 사업장에서 미분양이 발생할 경우 고스란히 신탁사의 재무부담으로 직결되기 때문에 리스크가 높다.


2019년까지 부동산신탁사의 전체 신탁계정대가 증가한 것은 차입형토지신탁 사업 추진 과정에서 지방을 중심으로 대규모 미분양 가구가 발생했기 때문이다. 분양대금을 회수하지 못하면서 신탁계정대가 계속 불어난 것이다. 지난해는 부동산 시장의 '역대급 호황'으로 분양대금이 유입되면서 대규모 신탁계정대를 회수할 수 있었다. 하지만 무궁화신탁의 신탁계정대 비중은 도리어 증가했다.


◆회수의문·추정손실 자산 10% 아래…신탁계정대 부실자산 0


금융감독원은 금융기관 보유 자산의 회수 가능성을 평가해 이를 총 5가지 단계로 분류했다. 고정 이하 자산인 '고정', '회수의문', '추정손실'은 구체적인 회수 조치를 마련해야 하는 자산이다. 회수의문은 회수예상가액을 초과하는 금액 중 손실액을 확정할 수 없는 자산, 추정손실은 회수불능으로 손실처리가 불가피한 자산을 의미한다.


특이한 점은 무궁화신탁의 신탁계정대가 큰 폭으로 늘어났지만 고정 이하 자산(고정, 회수의문, 추정손실)의 비중은 매년 20~30% 수준에 불과했다는 점이다. 무궁화신탁의 1분기 회수의문 자산은 56억원이다. 전체 자산건전성 분류 자산 중 6.1%를 차지했다. 2016년 대비 증가 폭은 3.3%p로 미미한 편이다. 추정손실 자산은 2016년 8.1%를 차지했지만 올해 1분기 1%로 대폭 감소했다.


특히 신탁계정대에서 회수의문과 추정손실이 6년째 발생하지 않고 있다는 점을 주목할만하다. 반대로 신탁계정대에서 정상, 요주의로 분류된 비율은 84.49%에 이른다. 효과적인 리스크 관리로 부실자산을 줄이면서 차입형토지신탁 사업을 확대하고 있다는 얘기다.



이 같이 리스크 관리가 적절하게 이뤄지고 있는 것은 무궁화신탁의 차입형 토지신탁 사업 중 정비사업 비중이 높기 때문이다. 국내에서 추진 중인 정비사업은 미분양 가능성이 상대적으로 낮아 안정적인 사업으로 인식하고 있다.


무궁화신탁 관계자는 "2017년과 2020년 신탁계정대 비율이 늘어난 것은 차입형토지신탁 사업을 늘렸기 때문"이라며 "차입형토지신탁은 사업성이 우수한 사업을 선별해 수주하고 있다"고 설명했다. 이어 "2017년 이전 존재하는 신탁계정대는 정비사업신탁에서 발생한 것으로 이 역시 증가세를 보이고 있다"며 "정비사업의 특성상 기존 주민들을 대상으로 안정적인 분양이 이뤄질 것으로 보인다"고 말했다.

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