2021
교보자산신탁, 기타대출채권 추정손실 38억
⑮차입형 개발신탁 진출 후 신탁계정대 207억 '급증'
이 기사는 2021년 09월 13일 17시 27분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.
부동산신탁사는 다양한 주택을 개발하고 공급하는 과정에서 관리자 혹은 개발의 주체로 참여한다. 참여 사업이 워낙 많다보니 국내 주택개발 정보는 신탁사에 대부분 몰려있다는 평을 들을 정도다. 이런 상황에서 부동산신탁사의 자산건전성은 국내 부동산 시장의 부실여부를 미리 판단할 수 있는 지표로 볼 수 있다. 팍스넷뉴스는 국내 14개 부동산신탁사의 자산건전성을 살펴보고 리스크 수준이 어느 정도인지 분석해봤다.


[팍스넷뉴스 김진후 기자] 1세대 신탁사 중 하나인 교보자산신탁은 기존 주력 상품인 담보신탁 사업에서 탈피해 개발신탁사업 비중을 차츰 늘리고 있다. 사업이 변화하면서 건전성 대상 자산의 구성도 달라지고 있다. 개발사업 진출 후 정상 범주의 신탁계정대 자산이 늘어나고 있는 반면 기타대출채권 내에선 직접적인 손실이 나타나고 있다.


교보자산신탁의 건전성 대상 자산 총액은 2016년 이후 등락을 거듭하고 있다. 2016년 43억원에 불과했던 총액은 2017년 205억원으로 급증했다가 2018년 68억원으로 다시 급감했다. 이후 ▲2019년 139억원 ▲2020년 159억원 ▲2021년 1분기 368억원까지 증가한 상태다.




2018년과 2019년 사이 건전성 분류대상 자산이 증가한 것은 개발사업 진출의 영향이 컸다. 교보자산신탁의 개발신탁 비중은 2018년 21%에서 올해 1분기 54%로 두 배 이상 높아졌다. 


이전까지 교보생명과 삼성생명이 각각 50%의 지분으로 경영권을 행사하던 시기에서 벗어나 교보생명이 단독주주로 올라서면서 책임준공형 관리형 개발신탁 영업을 확대한 결과라는 평가다. 최근에는 천안 풍세면 사업장을 수주하며 차입형 개발신탁에도 첫 발을 내딛었다.


주력 상품이었던 담보신탁 사업의 비중은 같은 기간 45%에서 25%로 감소했다. 담보신탁 수수료수익도 감소세를 보이고 있다. 작년만 해도 243억원의 수익을 올리며 전체 수수료수익 비중 1위를 차지했지만 2018~2019년 300억원을 넘은 것에 비하면 100억원 가까이 줄어든 수치다. 더욱이 올해 1분기에는 41억원을 기록하며 88억원을 벌어들인 개발신탁에 밀려 2위에 그쳤다.


건전성 분류대상 자산 구성도 여타 신탁사와 다른 양상을 보여주고 있다. 차입형 개발신탁으로 성장한 신탁사들은 신탁계정대에 치우친 자산 구성을 보여주고 있지만 교보자산신탁의 경우 기타대출채권, 미수수익, 미수금, 가지급금 등이 대부분을 차지하고 있다.


기타대출채권의 경우 2017년 처음으로 148억원이 발생했지만 이후 2018년부터 2020년까지 1억원으로 급감했다. 이 기간 동안(2017~2020년) 기타대출채권은 모두 정상으로 분류됐다. 다만 올해 1분기 들어 기타대출채권은 95억원으로 다시 급증했다. 과거와 달리 정상(57억원)뿐만 아니라 추정손실이 38억원이나 발생했다는 것이 차이점이다. 


이는 신탁계정대 증가세와 연관이 있다는 설명이다. 교보자산신탁은 차입형 토지신탁 사업에 진출하며 신탁계정대도 신규 발생하기 시작했다. 신탁계정대 총액은 작년 10억원, 올해 207억원을 기록 중이다. 다만 두 해 모두 자산 전액을 정상 범위로 분류한 상태다.


교보자산신탁 관계자는 "교보자산신탁은 1500억원 규모의 증자와 함께 작년 12월 이후 차입형 개발신탁 사업을 처음 수주한 뒤 올해부터 사업을 확대하는 중"이라며 "관련 사업비를 신탁계정대를 통해 투자하고 있는 것에 비례해 기타 대출채권도 늘어나는 중"이라고 밝혔다.


분류상 위험도가 두 번째로 높은 자산은 미수금이다. 다른 형태의 자산이 대부분 정상으로 분류하는 반면 미수금은 적은 금액이지만 고정 이하 자산의 비중이 높은 편이다.


미수금은 2019년 24억원으로 최고치를 기록한 후 작년 14억원, 올해 1분기 12억원으로 줄어든 상태다. 같은 기간 회수의문으로 분류한 미수금이 8억~9억원을 오르내리고 있고 고정으로 분류한 자산은 2억원으로 증가했다. 추정손실로 분류한 미수금은 최초로 2019년 1600만원이 발생한 후 2020년 4300만원, 2021년 600만원을 기록했다. 


금액 비중이 두 번째로 높은 자산은 미수수익이다. 다만 자산 전액이 정상으로 분류되며 상대적으로 리스크는 높지 않다는 평가다. 미수수익은 2016년 22억원이 발생한 이래 올해 1분기 54억원으로 2배 이상 늘어났다.


교보자산신탁 관계자는 "기존에는 담보신탁 사업이 주력이다 보니 미수수익이 크지 않았다"며 "작년 4월 이후 대규모 책임준공형 및 차입형 개발신탁 사업들을 수주하면서 기간 인식 기준 미도래한 수익이 미수수익으로 잡힌 것"이라고 설명했다.


가지급금의 경우 작년 말 기준 93억원을 기록하며 전체 자산 중 가장 큰 비중을 차지했다. 다만 올해 1분기 기준 해당 금액은 0원으로 줄어든 상태다. 


교보자산신탁 관계자는 "가지급금은 신탁사업에 동반한 소송비용과 공탁금을 적립 및 송금해둔 내역으로 등락폭이 큰 계정이라 환입이 자주 이뤄진다"며 "8월 말 기준 전체 70억원 규모의 가지급금 중 37억원이 환입될 예정"이라고 말했다.

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