[딜사이트 범찬희 기자] "통상 회사채 금리가 담보대출 보다 30~40bp(베이시스포인트, bp=0.01%) 가량 낮은 편이다. 하지만 최근 시장 상황을 면밀히 살펴보니 회사채와 대출간 금리 차이가 거의 없더라. 회사채를 활용했을 때 얻게 되는 메리트가 크지 않은 만큼 기존 담보대출을 롤오버(만기연장)하는 방안도 고려 중이다. 아니면 회사채 발행과 담보대출 연장을 혼합하는 전략을 구사할 수도 있다. 물론 회사채 단일 루트를 활용할 가능성도 열려있다."
채온 한화자산운용 리츠사업본부장은 15일 딜사이트와 가진 인터뷰에서 만기가 임박한 1100억원 규모의 리파이낸싱(차환)과 관련, "주주의 수익률 안정에 도움이 되는 최적의 솔루션을 고민하고 있다"며 이 같이 말했다. 한화리츠는 오는 11월에 5.56% 금리로 SC은행(752억원)과 한화손해보험(348억원)으로부터 일으킨 선순위 담보부 대출 만기가 도래한다.
지난 3월 IPO(기업공개) 문턱을 넘은 한화리츠는 스폰서리츠라는 타이틀에 걸맞게 한화그룹 계열사 사옥을 기초자산으로 두고 있다. 한화손해보험 여의도 사옥을 비롯해 ▲한화생명보험 사옥 ▲한화생명보험 평촌사옥 ▲한화생명보험 중동사옥 ▲한화생명보험 구리사옥 등이다. 우량 임차인을 두고 있는 만큼 매년 2번(4월·10월)의 결산을 통해 연간 6% 후반대의 배당률을 목표로 하고 있다.
지난 6월에는 신용평가사 2곳(NICE신용평가·한국신용평가)에서 'A+' 등급을 획득했다. 이를 두고 업계에서는 연말 리파이낸싱에서 공모채 카드를 꺼내들기 위한 포석이 아니냐는 해석도 나왔다. 하지만 차입금 만기가 두 달여 앞으로 다가온 가운데 사채 발행과는 다소 거리를 두는 듯한 모습을 보인 것이다.
채 본부장은 최근 한화리츠를 진두지휘하는 중책을 맡게 된 만큼 리파이낸싱 전략에 대한 고민이 클 수 밖에 없다. 채 본부장은 지난 1일 이뤄진 한화자산운용의 조직개편과 맞물려 기존리츠투자팀장에서 리츠사업본부장으로 승진했다. 채 본부장은 적임자를 찾을 때까지 리츠투자팀장을 겸임하며 6명의 본부원을 이끈다. 리츠사업본부는 '리츠투자팀' 외에도 이용욱 팀장이 중간관리자 역할을 하는 '리츠운용팀'을 두고 있다.
채 본부장은 올해 IPO 시장이 암흑기라 불릴 만큼 어려운 가운데서도 한화리츠의 유가증권시장 입성을 성사시킬 수 있었던 비결로 팀워크를 꼽았다. 그는 "기준 금리가 크게 오른 데다 레고 사태까지 겹치면서 자금시장 전반에 유동성 위기설이 돌자 예정된 IPO가 줄줄이 철회됐다"며 "하지만 본부원 각자가 가진 경험, 지식, 인맥을 믿으며 서로 의지한 덕분에 위기를 극복할 수 있었다"고 평가했다. 또 "계열사인 한화생명에서 그룹의 첫 공모리츠를 반드시 성공시켜야 한다는 목표 아래 한마음 한뜻으로 합심해준 것도 큰 힘이 됐다"고 덧붙였다.
채 본부장은 금융과 법률 양대 분야에서 전문성을 가진 스페셜리스트다. 서울대 법과대학 사법학과를 졸업한 법학도로 변호사(사법연수원 39기) 자격을 보유하고 있다. 사법기관이나 법무법인이 아닌 금융투자업계로 향한 건 연수원 시절 금융감독원 파견 경험이 계기가 됐다.
채 본부장은 "시보(예비 공무원) 자격으로 금감원에 잠시 머무는 동안 금융에 굉장한 흥미를 느끼게 됐다"며 "다시 연수원으로 복귀해 수료를 마치기 전 증권사에 지원서를 넣어 입사하게 됐다"고 회고했다. 첫 직장인 현대증권(현 KB증권)에서는 투자를 담당하는 사내변호사로 일했다. 직전 회사인 한화생명에서는 부동산과 벤처 투자를 집행하는 심사역을 맡았다. 한화자산운용에서 대체투자의 일종인 리츠 부서에 몸 담게 된 배경이다.
부동산 섹터가 법조인으로서 전문성을 발휘하기에 매력적인 분야라는 게 그의 생각이다. 채 본부장은 "계약서 문구 하나하나에 따라 투자 결과가 달라질 만큼 부동산은 대체투자 중에서도 리걸마인드(Regal Mind·법률적 사고방식)가 많이 요구되는 영역"이라며 "그래서인지 대체투자와 관련된 협업 부서에 과거엔 보기 힘들었던 변호사의 유입이 늘어나고 있는 추세"라고 설명했다.
리츠에 대해서는 '가장 민주적인 비히클'(투자수단)이라는 평가를 내놓았다. 금융기관이나 연기금 등 소수의 성과급 잔치가 벌어질 여지가 적다는 이유에서다. 리츠는 이익배당한도의 90% 이상을 주주에게 배당해야 한다. 채 본부장은 또 "물가와 연동해 임대료가 오르도록 인플레이션 헤지(Hedge·위험회피)가 돼 있어 안정적인 투자처를 찾는 투자자들에게 안성맞춤"이라고 전했다.
그러면서 "한화리츠의 경우 5명의 이사진 가운데 3명이 한화그룹과 무관한 인물로 구성돼 있다"며 "자산 매입과 매각 등 주요 의사결정을 내릴 때 그룹사에 의한 의사결정 전횡이 불가하도록 투명성을 갖춘 것도 장점"이라고 강조했다.
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