[딜사이트 권녕찬 기자] 신생 부동산신탁사인 한국투자부동산신탁(이하 한투신탁)이 100%에 가까운 정상 자산을 보유한 것으로 나타났다. 자산건전성 분류 대상 자산 중 자금 회수에 문제가 없는 자산이 대부분이라는 뜻이다. 그간 리스크가 상대적으로 큰 차입형 토지신탁 사업을 하지 못했기 때문이다. 

한투신탁은 오는 4분기부터 차입형 토지신탁업을 본격화하는 한편 리츠(REITs, 부동산간접투자회사) 1호 사업을 개시할 예정이다. 올해 초 1500억원의 자본을 늘린 한투신탁은 본격적으로 사업을 확장해 시장 지위를 끌어올린다는 계획이다.

◆책임준공형 위주…지난해 MS 0.4%

올해 1분기 기준 한투신탁의 정상 자산 비중은 99.8%로 우수한 지표를 나타내고 있다. 지난 2019년 말 이후 6분기 연속으로 90% 후반대를 유지 중이다. 부동산 신탁사 등 금융기관은 22개의 자산건전성 분류 대상 자산을 위험도에 따라 5단계로 나눠 매 분기 평가하는데, 한투신탁은 대다수 자산이 정상으로 분류됐다. 

정상 자산 중 대부분은 미수수익이었다. 올해 1분기 정상 자산 9억원 중 미수수익은 5억8300만원으로 58.6%를 차지했다. 한투신탁 관계자는 미수수익과 관련해 "회계상 신탁계약의 수익인식과 실제 신탁계약의 보수입금 시점 차이를 보여주는 계정"이라며 "특정 사업에서만 발생하는 것은 아니고 일정 시간이 지나면 회수되는 자산"이라고 말했다.

한투신탁이 우수한 재무건전성을 유지할 수 있었던 배경에는 차입형 토지신탁 2년 제한이라는 규제가 작용했다. 금융당국이 2019년 10월 한투신탁에 신탁업 본인가를 내줄 때 리스크 관리 차원에서 2년 동안 차입형 사업을 제한했기 때문이다. 차입형 토지신탁은 신탁 수수료(3~4%)가 높은 반면 사업비 조달의무를 신탁사가 져 재무부담이 높은 사업이다.

한투신탁은 2019년 본인가 이후 책임준공형 관리형 토지신탁과 담보신탁을 중심으로 사업을 전개해왔다. 책임준공형 관리형 토지신탁은 차입형보단 수수료가 낮지만 일반 관리형보다는 수수료가 높고 미분양 리스크가 거의 없어 최근 각광받는 상품이다. 

다만 한투신탁은 한국투자증권 등 계열사가 대주로 참여한 사업에는 책임준공형 토지신탁을 진행할 수 없어 수주 확대에 걸림돌로 작용하고 있다는 분석도 있다. 앞서 2019년 금융감독원은 계열 증권사가 참여한 개발사업에 부동산신탁사가 책임준공을 제공하는 것은 자본시장법상 대주주 신용공여로 해석해 신용위험을 수반하는 거래라며 이를 제한했다. 다른 금융지주사 계열의 신탁사들도 동일한 규제를 적용받는다. 

이 같은 요인은 아직 업력이 짧고 자산규모가 적은 한투신탁이 시장 진입 초기 시장점유율 확보하는 과정에서 부정적인 영향을 미쳤다는 지적이 많다. 이에 대해 한투신탁 관계자는 "사실 인가 초기에는 아쉬웠지만 현재로서는 큰 영향은 없다"고 말했다. 한투신탁의 지난해 수수료수익 기준 시장점유율은 0.4%다. 

◆차입형 대비 TF 가동 중…리츠 1호 매물은 분당M타워

한투신탁의 지난해 신규수주는 전년 대비 560% 증가했다. 2019년 신규수주는 20억원에 그쳤지만 지난해 132억원으로 크게 늘며 사업기반을 넓히고 있다. 

올해 4분기부터는 차입형 시장 진출이 가능해지고 리츠 사업을 본격화하는 만큼 시장 지위가 더욱 개선될 것이라는 전망이다. 앞서 한투신탁은 차입형 토지신탁과 리츠 등 사업 다양화를 위해 지난 4월 최대주주인 한국금융지주(82.55%)를 대상으로 1500억원의 유상증자를 실시하기도 했다.

한투신탁은 현재 차입형 토지신탁 인가를 대비해 내부 TF팀을 가동 중이다. 상품 개발과 내부 규정 파악, 업무 프로세스 개선 등을 진행하고 있다. 한투신탁 관계자는 "기존 차입형은 신탁사가 사업비 조달 의무를 부담하는 방식인 반면, 우리는 사업비 조달 방식을 다변화하는 방향으로 추진할 계획"이라고 밝혔다. 

한투신탁은 오는 11월 리츠 1호를 설립하며 리츠 사업에도 본격 나선다. 리츠 1호 이름은 '한국투자분당오피스제1호위탁관리부동산투자회사'다. 1호 매물은 BBD(분당판교권) 프라임급 오피스 빌딩인 분당M타워다. 최근 우선협상대상자로 선정돼 인수 MOU까지 체결했다. 

분당M타워에는 주요 임차인으로 삼성웰스토리, 네이버랩스가 입주해있다. 공실률도 제로인 것으로 알려졌다. 이에 한투신탁이 분당M타워 최종 인수에 성공할 경우 안정적인 운용수익을 올릴 것으로 예상된다. 

한투신탁은 향후 분당권을 넘어 GBD(강남권) 오피스 위주의 리츠 사업을 추진할 계획이다. 한투신탁 관계자는 "향후 자산가격의 추가 상승이 가능한 강남권 오피스 위주로 인수를 검토할 예정"이라고 말했다.