[딜사이트 범찬희 기자] 이지스밸류플러스리츠가 서울 도심에 위치한 태평로빌딩을 매입한 지 3년 만에 중간 회수(엑시트)를 위한 리캡(자본재조정·Recapitalization)을 추진한다. 태평로빌딩의 자산가치가 초기 투자 대비 1135억원 가량 증가한 만큼 회수에 나설 적기라는 판단에서다. 평가이익 일부를 현금화하기 위해 내년께 우선주를 발행한다는 계획이다.
17일 금융투자업계에 따르면 이지스밸류플러스리츠는 우선주 발행을 골자로하는 '태평로빌딩 리캡 프로젝트'를 수립했다. 태평로빌딩을 소유하고 있는 '이지스97호펀드'의 자본을 재조정해 투자 원금 일부를 회수하기 위한 방편이다.
서울 시청역 인근에 위치한 태평로빌딩은 CBD(구도심권)내 프라임급 오피스로 이지스밸류플러스리츠의 코어(Core·핵심) 자산 역할을 하고 있다. 특히 인근 삼성생명 서소문빌딩의 재건축이 진행 중인 터라 향후 삼성그룹 금융계열사의 이전이 기대되는 곳이다. 이지스밸류플러스리츠는 지난 2020년 7월 이지스97호펀드를 통해 해당 자산을 매입했다.
당시 매입가인 3025억원은 대출과 에쿼티(지분) 투자를 활용해 재원을 마련했다. 선순위와 중순위 담보대출을 일으켜 각각 1778억원과 151억원을 조달했다. 1133억원 규모의 에쿼티 트렌치에는 이지스밸류플러스리츠가 직접 참여했다. 이지스밸류플러스리츠는 이지스97호펀드 수익증권의 99.93%(1132억원)에 해당하는 지분을 보유하고 있다. 이외에도 60억원 임대보증금도 태평로빌딩 매입에 활용됐다.
이로부터 3년여의 시간이 흐르면서 태평로빌딩의 자산가치는 상승해 있는 상황이다. 지난달 기준 1135억원의 평가이익이 발생한 것으로 분석된다. 평가이익은 장부상 이익에 해당하는 만큼 이를 현금화하기 위한 리캡 전략을 수립한 것이다.
이지스밸류플러스리츠는 증자와 감자를 활용해 투자금 일부를 회수한다는 목표다. 내년 중으로 태평로빌딩의 최근 가치가 반영된 이지스97호펀드의 우선주를 발행해 신규 자본을 유치한다. 확보된 자금은 기존 보통주를 대상으로 단행할 유상감자의 재원으로 쓰인다. 보통주의 대부분을 보유하고 있는 이지스밸류플러스리츠는 원금 일부에다 투자 수익인 플러스 알파(+α)를 돌려받게 되는 셈이다.
이지스밸류플러스리츠는 회수한 원금을 향후 만기가 도래할 대출 상환 및 차환에 사용할 예정이다. 또 태평로빌딩 투자를 통해 실현된 평가이익분은 특별배당 재원으로 활용한다는 구상이다.
이지스자산운용 관계자는 "대출 증액을 하더라도 상환이 가능한 범위에서 우선주를 발행하도록 검토하고 있다"며 "평가이익으로 잡혀있는 1135억원을 현금화한 뒤 특별배당을 실시하면 주주가치 제고에 보탬이 될 수 있을 것"이라고 말했다.
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