[딜사이트 이상균 기자] 금융감독원은 부동산신탁사의 22개 자산을 리스크 수준별로 5가지(정상, 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실)로 분류한다. 자산은 콜론, 신용공여금, 환매조건부매수, 대여금, 대출금, 매입대출채권, 대지급금, 부도채권 부도어음, 사모사채, 신탁계정대, 기타대출채권, 선급금, 가지급금, 미수금, 미수수익, 채무보증, 대출금(종금), 할인어음(종금), CMA운용자산(종금), 리스자산(종금), 기타대출채권(종금) 등이다. 이중 부동산 경기흐름과 직결되는 움직임을 보이는 자산이 바로 신탁계정대다. 

◆2020년 미분양 1.9만 가구, 전년대비 60.2% 감소

 

신탁사의 22개 자산 중 가장 큰 규모를 차지하는 것은 단연 신탁계정대다. 비중은 80~90%를 넘나든다. 신탁사들이 사실상 사업의 주체로 차입형토지신탁 사업을 진행하는 과정에서 신탁계정대를 통해 시행사 혹은 조합에 대출을 해주는 계정을 말한다. 한국토지신탁과 한국자산신탁 등 대형 신탁사들의 주력 사업이기도 한다.

신탁계정대의 증감은 신탁사가 공급한 주택의 분양실적과 직결된다. 미분양이 증가하면 분양대금이 제대로 들어오지 않아 신탁계정대가 늘어나고 반대로 미분양이 감소하면 분양대금의 유입으로 신탁계정대가 감소하게 된다.

신탁계정대는 최근 변동폭이 극심했다. 2016년 1조3376억원에서 매년 증가세를 보이며 2019년 3조6319억으로 3년 만에 141% 늘어났다. 이 시기 신탁사들이 지방을 중심으로 주택을 대거 공급했기 때문이다. 반면 2020년에는 무려 1조원 이상 줄어든 2조5634억원, 올해 3월에는 2조4069억원으로 감소세를 이어갔다.

실제로 신탁사의 신탁계정대가 감소한 2020년은 부동산 시장에 미분양 주택이 급격하게 줄어든 시기였다. 2016~2018년 미분양 가구 수는 줄곧 5만5000을 넘었지만 2019년 4만7797가구로 줄어든 데 이어, 2020년에는 1만9005가구로 전년대비 무려 60.2% 감소했다. 올해 7월 기준으로는 1만5198가구를 기록, 사실상 미분양이 거의 사라졌다는 평이 나올 정도다.

◆신탁계정대 줄면서 자신비중도 52%로 감소

신탁계정대의 감소로 사업 리스크가 줄면서 신탁사들의 실적 호조가 이어졌다. 2016~2021년 6월, 14개 신탁사들의 영업이익은 매년 늘어났는데 유일한 예외가 바로 2019년이었다. 신탁계정대가 역대 최고치를 찍은 이때, 신탁사의 영업이익 합계는 6350억원으로 전년대비 6.6% 감소했다. 

이후 신탁계정대가 큰 폭으로 감소하자 신탁사들의 영업이익도 치솟기 시작했다. 2020년에는 7082억원으로 전년대비 11.5% 증가한데 이어, 올해 6월에는 4193억원을 기록, 최초로 8000억원 돌파가 가능할 것으로 예상된다.

신탁계정대의 축소는 신탁사의 전체 자산 중 자산건전성 분류 대상에 포함된 자산 비중의 감소로도 이어졌다. 이들 22개 자산의 비중은 2016년 58.8%를 기록했지만 신탁계정대가 2조원을 돌파한 2017년 71.6%, 3조원을 돌파한 2018년에는 74.7%로 최고치를 나타냈다. 

2019년에도 전년과 비슷한 71.2%를 유지했다. 2020년 미분양 주택이 대거 감소하면서 신탁계정대도 감소했고 자산 비중 역시 52.4%로 급감했다. 올해 3월 기준으로는 51.1%까지 낮아졌다.

한때 신탁업계에서도 우려의 시선을 보냈던 신탁계정대가 이처럼 감소한 것은 신탁사의 양적 리스크가 확연히 줄었다는 것을 의미한다. 신탁업계 관계자는 "신탁사의 가장 큰 리스크로 지목하는 신탁계정대가 어느 정도 위험수준에서 벗어나 안정수준으로 진입했다는 것으로 읽혀진다"고 말했다.