[딜사이트 범찬희 기자] 하나대체투자자산운용이 첫 공모형 일본 부동산 펀드(하나대체투자일본부동산투자신탁 1호)가 리파이낸싱(자금재조달)을 성사시키며 만기 연장에 성공했다. 하나대체투자자산운용은 내년 기초자산인 '아실 삿포로'를 적정 가격에 매각한다는 방침 아래 변동금리를 택했다.
5일 금융투자업계에 따르면 하나대체투자자산운용은 최근 86억엔(약 776억원) 규모의 '하나대체투자일본부동산투자신탁 1호'(하나대체 일본부동산 1호) 리파이낸싱을 성사시켰다.
트렌치별 내역을 보면 일본 3대 은행(미즈호·SMBC·MUFG) 중 한 곳인 미즈호은행으로부터 68억4000만엔(약 617억원)의 선순위 대출을 일으켰다. 또 2금융권인 미즈호리스를 후순위 대주로 삼아 17억6000만엔(약 159억원)엔을 조달했다. 미즈호은행이 캐피탈 계열사인 미즈호리스를 인바이트(Invite·초대)하면서 미즈호그룹으로 대주단이 꾸려지게 됐다.
하나대체 일본부동산 1호는 '아실 삿포로'를 기초자산으로 삼아 지난 2019년 8월에 설정된 펀드다. 일본 훗카이도의 주도(主都)인 삿포로에 위치한 아실 삿포로는 전체 면적의 60%(5층~15층)를 루트인호텔이 임차 중이다. 루트인은 일본 전국에 300여개의 호텔과 5개 골프장 등을 운영하는 호텔‧리조트 그룹이다. 나머지 40%(지하1층~ 4층)는 음식점과 캡슐호텔이 들어서있다.
지난 4년간의 운용기간이 끝나면서 리파이낸싱을 통한 만기 연장을 추진한 것이다. 하나대체투자산운용은 아실 삿포로를 제값 받고 매각하기 힘들다도 보고 자산 매각 대신 만기 연장 카드를 꺼내든 것으로 풀이된다. 실제 지난 4월 현지 감정평가법인인 JLL(존스랑라살)을 통해 아실 삿포로에 대한 감정평가를 실시한 결과, 자산 가치가 기존 128억2000만엔(약 1158억원)에서 120억엔(약 1084억원)으로 6.4% 가량 감소했다.
다만 엔화 가치 하락으로 인해 리파이낸싱 규모 자체는 늘었다. 펀드가 설정됐을 당시 하나대체투자운용은 미즈호은행과 MUL(미쓰비시 UFJ 리스 주식회사)을 각각 선순위, 후순위 대주로 모집해 84억엔(약 759억원)을 끌어왔다. 최근 엔화 대비 원화 환율인 900원을 기준으로 보면 17억원 가량 증액된 걸로 추정된다.
또한 금리 조건에 변화가 생긴 것도 눈여겨볼 대목이다. 기존 하나대체 일본부동산 1호에는 미즈호은행과 MUL에 각각 0.77%와 3.60%의 고정금리가 적용됐다. 하지만 이번 리파이낸싱에서는 미즈호은행(0.84%)과 미즈호리스(3.73%)로부터 변동금리로 자금을 빌렸다. 금리 조건이 언헷지(UnHedge·비고정) 된 만큼 향후 이자 부담이 늘어날 수 리스크를 안게 된 셈이다.
그럼에도 변동금리를 택한 건 중도상환수수료 부담을 덜기 위해서다. 하나대체투자운용은 내년 아실 삿포로의 자산 가치가 회복된 후 매각한다는 계획이다. 4년으로 체결된 리파이낸싱 계약 기간 이전에 상환이 이뤄지는 것인 만큼 그에 따른 수수료를 지급해야 한다. 하지만 고정금리가 아닌 변동금리을 택할 경우 대주에 지불해야 할 중도상환수수료가 면제된다.
하나대체투자자산운용 관계자는 "코로나19 이용객 증가로 호텔의 가치가 오르고 있어 내년 아실 삿포로를 적절할 가격에 매각할 수 있을 것으로 기대하고 있다"며 "리파이낸싱 원금은 2026년 9월부터 불균등 상환된다"고 말했다.
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